Immobilien-Teilverkauf – wie Ihr Eigenheim wirklich zur Altersvorsorge wird

Immobilien-Teilverkauf – Ihr Haus kann Ihnen die Rente zahlen

Mit dem Immobilien-Teilverkauf verwandeln Rentner ihr Betongeld in Bargeld und machen so ihr Immobilienvermögen liquide – ohne aus dem Eigenheim ausziehen zu müssen.

Rund 13,5 Millionen Menschen ab 60 Jahren wohnen heute in Deutschland in den eigenen vier Wänden. Das ist rund jeder zweite Senior, der entweder eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus bewohnt. Kein Wunder, denn das Eigenheim war schon immer das Lebensziel einer ganzen Generation – man verspricht sich davon Freiheit, auch finanzieller Art und Selbstbestimmtheit. Auch Wertsteigerungen über die Jahre wurden als kleines Extra gerne mitgenommen und die Miete spart man sich auch – viele Studien belegen mittlerweile, dass das Wohnen im Eigentum über die Jahre deutlich günstiger sei, als eine Mietwohnung zu beziehen.

Doch auch „Betongold“ hat einen Haken, es ist eine eher emotionale als finanzielle Altersvorsorge – das Vehikel ist wenig liquide und damit nicht dafür gemacht, kurzfristigen Liquiditätsbedarf etwa im Alter zu decken und das trotz Wertsteigerungen von durchschnittlich 30 Prozent über die letzten fünf Jahre. Die allgemein bekannte Methode das Haus zu Geld zu machen, wäre der Verkauf der Immobilie. Seit einigen Jahren setzen sich jedoch alternative Verkaufs- und Verrentungsmodelle zunehmende durch, die es erlauben den Immobilienwert ausgezahlt zu bekommen und trotzdem weiter darin wohnen zu bleiben. Neben der allgemein bekannten Immobilien-Verrentung ist dies seit einigen Jahren auch der Immobilien-Teilverkauf. Gerade das letzte Jahr hat in diesem Bereich zahlreiche Anbieter hervorgebracht, weshalb sich ein näherer Blick lohnt.

Der Käufer als stiller Miteigentümer

Mit dem Teilverkauf kann ein Eigenheimbesitzer bis zu 50 Prozent seiner Immobilie verkaufen. Der Haken für einige Hausbesitzer, die Mindestverkaufssumme beträgt bei nahezu allen Anbietern 100.000 Euro und maximal 50 Prozent der Immobilie dürfen verkauft werden. Wer also teilverkaufen möchte, der muss einen Immobilienwert von mindestens 200.000 Euro mitbringen. Durch den Verkauf wird der Teilkäufer stiller Miteigentümer der Immobilie und räumt dem Verkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht ein. Dieses 600 Jahre alte Recht wird im Grundbuch eingetragen und erlaubt es dem Verkäufer das wirtschaftliche Eigentum an seiner Immobilie zu halten. Er kann also mit der Immobilie weiter wie mit seinem Eigentum verfahren. Möchte er etwa umziehen, etwa altersbedingt in ein Pflegeheim, so hat er weiter die Möglichkeit die Immobilie zu vermieten. Er kann auch selbstbestimmt die Immobilie sanieren oder umbauen, etwa barrierefrei umrüsten. Dafür erhebt der Käufer eine Art Miete auf den verkauften Anteil – das Nutzungsentgelt, meist beträgt das rund 3 Prozent des verkauften Anteils pro Jahr.

Der Ablauf – Die Kosten trägt meist der Anbieter

Basis des Ankaufswertes ist ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Gutachters. Dieser ermittelt den Marktwert und den sich daraus und aus der Wunschauszahlung resultierenden Verkaufsanteil. Die Kosten für den Gutachter, den Notar und die Grundbucheintragung tragen derzeit alle am Mart aktiven Teilverkaufsanbieter selbst.

Wünscht man etwa eine Auszahlung von 150.000 Euro und der Gutachter bestimmt den Wert des Eigenheims mit 300.000 Euro, so beträgt der zu verkaufende Anteil 50 Prozent der Immobilie und das monatliche Nutzungsentgelt würde 363 Euro monatliche betragen. Indem man weiterhin 50 Prozent der Immobilie hält, kann man auch weiterhin von Wertsteigerungen der Immobilie zumindest anteilig profitieren. In unserem Fall wären dies bei einer Fortschreibung der Wertentwicklung der letzten 20 Jahre immerhin circa 80.800 Euro Wertsteigerung für den eigenen Immobilienanteil. Andere Verrentungsmodelle erlauben im Gegensatz zum Teilverkauf keine Partizipation an den zukünftigen Bewertungsgewinnen der Immobilie.

Der Gesamtverkauf – Vorsicht vor Kostenfallen

Sollte der Teilverkäufer versterben oder es wünschen, so wird der Gesamtverkauf der Immobilie vom Teilkäufer abgewickelt. Der Erlös wird sodann zwischen dem Verkäufer beziehungsweise den Erben und dem Teilkäufer gemäß der Eigentumsanteile aufgeteilt. Gerade im Gesamtverkaufsprozess drohen jedoch hohe Nebenkosten. Der Anbieter Wertfaktor erhebt etwa eine Durchführungspauschale von 6,5 Prozent auf den gesamten Immobilienwert, E&V Liquid Home von 5,5 Prozent und Heimkapital immerhin noch von rund 4,5 Prozent. In unsere Beispielrechnung mit einem Immobilienwert von 461.452 Euro nach 10 Jahren Teilverkauf sind das immerhin Mehrkosten zwischen 20.800 und 30.000 Euro, wobei nicht ganz klar ist, was diese Pauschale abdeckt, denn Dienstleistungskosten, etwa für Makler und Fotografen sind weiterhin vom Teilverkäufer zu decken. Einziger Anbieter, der weder ein Durchführungsentgelt verlangt, noch die Dienstleistungskosten auf den Teilverkäufer umlegt ist die Deutsche Teilkauf. Das Düsseldorfer Unternehmen trägt die im Gesamtverkaufsprozess anfallenden Kosten selbst, auch im Verkaufsprozess anfallende Sanierungsmaßnahmen werden entsprechend der Eigentumsanteile geteilt und nicht wie im Markt üblich auf den Verkäufer umgelegt.

Rang des Nießbrauchs: Achten Sie auf den Insolvenzschutz

Ein erhebliches Risiko lauert für Verbraucher aber in der Ausgestaltung des Nießbrauchs. Viele Anbieter werben mit einem Insolvenzschutz. Das bedeutet, das Nutzungsrecht ist auch bei Insolvenz des Anbieters gesichert. Das ist allerdings in vielen Fällen nur bedingt der Fall.

Wertfaktor etwa trägt das Nießbrauchrecht im Grundbuch nur im zweiten Rang ein, das heißt Verbindlichkeiten aus einem Bankkredit werden vorrangig behandelt und können im Falle einer Zwangsversteigerung das Nutzungsrecht ablösen – der Verkäufer stünde in diesem Fall auf der Straße. Andere Anbieter wie etwa die Deutsche Teilkauf tragen das Nießbrauchrecht im ersten Rang ein, so ist auch bei einer Zwangsversteigerung das Wohn- und Nutzungsrecht des Verkäufers gesichert. Achten Sie darum schon beim Durchsehen des Vertrages auf den Rang des Nießbrauchrechts und ziehen im Zweifel einen Anwalt hinzu, der Sie beraten kann.

Viele Angebote mit unterschiedlicher Qualität

Der Teilverkaufsmarkt ist jung, in der Gänze sind aber die größeren Anbieter sehr seriös. Vergleichen Sie trotzdem alle Angebote sorgfältig und holen Sie Vergleichsangebot ein, sowohl die Auszahlungssummen als auch Aspekte wie Verbraucherschutz und Transparenz variieren stark zwischen den verschiedenen Anbietern. Darum sollten Sie sich unbedingt umfassend beraten lassen und den Anbietern auf den Zahn fühlen.

Fragen, die Sie dabei stellen sollten sind:

• Gilt das Nießbrauchrecht über die gesamte Immobilie oder nur über den verkauften Anteil?
• Ist das Nießbrauchrecht im ersten Rang besichert und damit insolvenzgeschützt oder im zweiten Rang und damit im Falle einer Insolvenz bedroht.
• Haben die Erben ein Vorkaufsrecht sowie ein umfassendes Informations- und Rückkaufrecht?
• Wie können die Erben den Gesamtverkaufsprozess beeinflussen?
• Werden die Kosten beim Gesamtverkauf geteilt?
• Verzichtet der Anbieter auf ein Durchführungsentgelt?

Bitte schauen Sie auch hier: verbraucherschutz.de/deutsche-teilkauf-gmbh/